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破发!广州至少46个楼盘跌破开盘价

发布日期:2022-08-22 23:48    点击次数:107

三十年河东,三十年河西,真是万万没有想到,近30年来一直低开高走的房地产,如今竟然真的滑入了熊市。

在以前,我们通常都认为,房价总是低开高走,但是现在市场行情打的脸,宛如小时候父亲给你的耳刮子,下手既沉重又响亮。别说高开低走,就是低开也得低走。

A股:这行情我熟。

房价跌回两年前,已经不是什么惊悚的话。扒姐最近发现,广州现在好多楼盘都已经“破发”或在“破发”的路上。

什么是破发?被股票经常套住毒打的扒姐,对这个词那是深恶痛绝。在股市中,当股价跌到比上市时的发行价还低的时候,就是破发。

也就是说,现在很多楼盘的售价,已经一夜回到解放前,甚至比一两年前首开时还低。

01

价格涨涨落落落落落落,46楼盘破发

据扒姐不完全统计,广州一手在售楼盘破发的项目,起码超过46个。从下表的统计看,破发的楼盘,并不仅仅局限于南沙、增城等外围区域,就连中心城区的天河、荔湾、海珠等区域,都有不少楼盘已经破发或者无限接近破发。

比如,曾被看作天河牛奶厂“最靓的仔”的合景臻颐府,今年3月份开盘时,一度售价12-14万/㎡,而目前贝壳上的售价,已经跌至9.5万/㎡,价格跌幅达到2.5-4.5万/㎡。

能和臻颐府并称卧龙凤雏的,估计也就只有去年开盘的雅居乐天际715了。

同样是破发楼盘,雅居乐715下跌方式也很触目惊心,直接拦腰截断的那种,一路从最高价9万/㎡跌到现在的4.5万/㎡。

首期买家,估计肠子都悔青了。

黄埔的标杆盘,也是破发的重灾区。

老黄埔庙头双雄,成了庙头双熊;小透明佳大瑞园,捂盘大半年,最终还是比开盘时跌了7000元/平;黄陂的广府壹号和镇龙的星汇城,也是傲气不再,直接击穿2年前首开时的价格。

至于刚需粮仓增城,跌破首发价的楼盘,更是多如牛毛。其中碧桂园云顶、叠溪花园这些更是跌得六亲不认,直接跌到地价以下。

就拿碧桂园云顶来说,其首开价格是3-3.5万/平,最高时一度站上4字头,那时堪称是云顶的高光时刻,可好景不长,云顶的价格一路跳水,如今8月份的特惠房价, 魔法少女樱已经单价2万/㎡的房源了。

要知道,云顶拿地价,可都需要2.4万/㎡。

石滩的房价也一样,彻底瘫了。如景业壹方天地,与2021年入市时的1.5万/㎡,已经下调了4000元,现在还正朝着4位数迈进。

没有最低,只有更低,南部的番禺和南沙也直呼伤不起。如新造的星汇文玺,今年最低价有3.8万/㎡的特惠房源;保利悦公馆,几乎原地踏步。

南沙的楼盘基本出道就是巅峰,之后就是涨涨落落落落落……

比如深陷停工导致业主WQ旋涡的金科集美御峰,2019年开盘价已经在卖2.6万/㎡,现在售价缩水了1.1万/㎡。

而黄阁的保利天汇、十里方园、海语熙岸,横沥岛的湾区金融城、铂玥明珠ONE这些,也是先跌为敬。

02

破发的楼盘有什么特征?

在做了全广普查后,扒姐发现这些破发的楼盘,大部分集中在楼盘较为集中的外围新盘供应集中的区域,比如黄埔、增城、南沙。

而且大部分都是近一两年入市新盘,都是在价格上呈现出大开大合之势。

从2020年到现在楼市经历了房价涨幅太快而后又开始急刹车,这就导致选在市场最好的节点拿地入市的楼盘,对市场的预期太高,随着调控的一记重锤 ,硬生生地把价格打下去。

番禺大夫山旁的龙光天瀛,2019年拿地一举成为番禺的地王项目,拿地价格2.63万/㎡,在2020年3月开盘价格去到3.5万/㎡,入市不到一年时间,龙光天瀛开始打骨折式疯狂促销。

2021年国庆,龙光天瀛就放出了2.7万/㎡的单位,直接贴着地价卖了,到了去年底,双十一加上“降价潮”,龙光又再次放出全款秒杀专场,折后单价2.4万/㎡,破发了亲。

还有一个有趣的现象,破发的楼盘还有一些是因为对自身定位不清晰,野心太大,定价过高。

比如大冤种龙湖金地天峯,这个盘扒姐去踩过2次,产品和配套都很不错,项目自带龙湖天街商业,地铁上盖门口有3号线东延线,而且位于番禺广场,有18/22两条超级快线可换乘,区位成熟。

园林和产品都很能打,交通、配套、教育都能兼顾,在TOD+商业的热门标签,出于对于自家产品的自信,开发商对市场预估过于乐观,龙湖金地天峯开卖之前,吹风价一直去到5万左右。

可实际的情况却是开盘有惊喜,低至3字头。

2021年10月开盘,当时的价格,90㎡的户型售价3.98-4.2万/㎡,102㎡售价4.38-4.39万/㎡,129㎡售价4.3-4.4万/㎡,最低卖出了39980元/平㎡的价格起步,而且付款快还有折扣。

3字头的价格确实惊喜,但没想到,3字头就像魔咒一样把金地天峯的房价钉得死死的,开盘不到两个月,金地天峯的特价房源就越来越低,甚至有低至3.6-3.7万/㎡的价格。

降价破发的原因各不相同,但破发的项目却有规律可循,这两年入市的新盘,如果拿地价格贵且开盘定价过高,基本难逃破发的命运了。

03

“破发”楼盘还会激增,谁能挺住?

楼市冷淡,房子肯定难卖。

就广州近两个月的新房成网签数据看,7月共网签6320套,环比6月(7776套)下跌19%,而8月的成交更差,前两周(8.1-8.14)才新房网签2678套。

这也基本反映出了广州购房者的买房情绪依旧不高,冷静观望。若是市场没有特别的刺激点,那么成交量和价格下行的空间,还有一定的尺度。

而且,由于竞品之间的内卷,破发楼盘可能还会更多,一个盘降价,周边楼盘也会受到牵连,被迫降价。

兼之金九银十的促销节点,项目为了完成年度KPI,预计会有更多降价的楼盘加入“破发”大军,趁着国庆,走一波促销去化。

甚至整个下半年,广州各楼盘的促销力度会更大,工抵房、特价房、一口价单位......估计会铺天盖地的袭来。

照这么玩得话,那“破发”的几率就会更大,偏远区域的房价,很容易一朝回到解放前。

不过,有点小惊喜的是,扒姐盘完数据之后,发现破发的楼盘虽然多,但依旧有很多板块的楼盘,价格依旧坚挺,不仅没跌价,还成功的逆市上涨,666啊~

至于都有哪些盘挺住了,欲知后事如何,且听下回分解。